Heiðarleikareglan
Sérhverri greiningarniðurstöðu — öllu sem er reiknað, metið eða tekið saman — fylgir merking um gæði gagnanna. Raungögn merkir að niðurstaðan er reiknuð út frá raunverulegum gögnum úr tilgreindum heimildum. Gögn að hlutamerkir að hluta inntaksgagnanna vantar eða að gögn eru sótt úr skyndiminni; þá fylgir skýring. Til skýringar merkir staðgengilstölu sem aldrei má setja fram sem raunveruleg gögn. Bein uppfletting, til dæmis leit að heimilisfangi eða sölusögu eignar, skilar færslum úr gagnagrunni án slíkrar merkingar, enda kemur ekkert líkan við sögu. Ef gagnaheimild er tímabundið óaðgengileg eða úrtak er of lítið er niðurstaðan felld niður en ekki áætluð. Betra er að sleppa tölu en að birta villandi niðurstöðu.
Gagnaheimildir
| Heimild | Hvað er notað | Uppfærsla |
|---|---|---|
| Kaupskrá HMS | Allir þinglýstir kaupsamningar frá 2006, um 175.000 talsins: verð, dagsetning, heimilisfang, fastanúmer, stærð, tegund, byggingarár, fasteignamat og brunabótamat. | Gögnin eru uppfærð að næturlagi. Kaupsamningar birtast í skránni með töf, oft frá nokkrum dögum upp í nokkrar vikur. |
| Staðfangaskrá HMS | Öll opinberlega skráð staðföng á Íslandi, um 139.000 talsins, ásamt hnitum. Skráin er notuð við heimilisfangaleit og á síðum fyrir eignir sem hafa skráð staðfang en enga skráða sölu frá 2006. Í henni eru engar verðupplýsingar og hún er ekki notuð til að búa til verðmat. | HMS uppfærir skrána vikulega og við fylgjum sömu uppfærslutíðni. |
| Hagstofa Íslands (PX-Web) | Vísitala íbúðaverðs, vísitala neysluverðs, miðgildi tekna eftir sveitarfélagi, leiguvísitala, mannfjöldi og efnahagsreikningar heimila og fyrirtækja. | Tímaraðirnar eru mánaðarlegar eða árlegar eftir heimild. Ef gögn hafa ekki verið uppfærð innan eðlilegra tímamarka er það sérstaklega merkt. |
| Seðlabanki Íslands | Stýrivextir, viðmiðunargengi ISK/EUR og ISK/USD, óverðtryggðir ríkisvextir og verðtryggðir raunvextir. | Gögnin eru sótt úr opinberu gagnastreymi Seðlabankans. Nýjustu staðfestu niðurstöður fyrir gengi og skuldabréfavexti kunna að vera geymdar í skyndiminni í allt að 30 mínútur. Ef gagnastraumurinn er óaðgengilegur er niðurstaðan meðhöndluð með varfærnum hætti. |
| Vísir Fasteignir | Virkar fasteignaauglýsingar: ásett verð, stærð, herbergjafjöldi, tegund og myndir. Við vinnum greininguna, en myndir, lýsingar og samskiptaupplýsingar fasteignasala eru áfram á Vísi. | Gögnin eru sótt reglulega. Þau ná aðeins til auglýsinga sem birtast á Vísi en ekki allra eigna sem eru til sölu á Íslandi. |
Auglýsingagögn eru hreinsuð áður en þau eru birt. Færslur með óraunhæfan herbergjafjölda, ófullnægjandi upplýsingar um baðherbergi, verð sem virðist vera leiguverð eða tvíteknar skráningar eru leiðréttar eða felldar út fremur en að villandi upplýsingar séu birtar. Fylgt er íslenskri venju við talningu herbergja:herbergi eru svefnherbergi og stofur; eldhús og baðherbergi teljast ekki með.
Verðmatslíkanið
Stigvaxandi trjálíkan spáir fyrir um lógaritma söluverðs fasteigna og er þjálfað á gögnum úr allri kaupskránni. Hver eign er staðsett með nákvæmum hnitum úr Staðfangaskrá. Líkanið tekur einnig mið af staðbundnu verðlagi, mældu sem miðgildi söluverðs á fermetra meðal eigna í um eins kílómetra fjarlægð sem seldust síðustu 24 mánuði fyrir viðmiðunardag. Staðsetning hefur því áhrif niður á götustig en ekki aðeins eftir póstnúmeri. Fyrir eignir í kaupskrá notar líkanið einnig stærð, herbergjafjölda, tegund, byggingarár og fasteignamat. Við mat á virkum auglýsingum notar líkanið hvorki byggingarár né fasteignamat sem inntaksbreytur, þótt opinbert fasteignamat kunni að vera birt til viðmiðunar. Nákvæmni fyrir virkar auglýsingar er því birt sérstaklega.
Nákvæmni er mæld með varfærnu bakprófi án gagnaleka. Líkanið er þjálfað á kaupsamningum sem voru gerðir áður en hvert prófunartímabil hefst og síðan prófað á síðari samningum. Gögn úr prófunarsölu eru aldrei notuð við útreikning skýribreyta fyrir sömu sölu. Við birtum miðgildi prósentuskekkju, hlutfall verðmata sem eru innan 10% og 20% frá endanlegu söluverði, dreifingarstuðul (COD), verðtengdan mismun (PRD) og þekju verðbils, það er hversu oft birt verðbil inniheldur raunverulegt söluverð. Niðurstöðurnar eru birtar á nákvæmnisíðunni.
Hvert verðmat er birt sem bil, aldrei ein nákvæm tala. Líkanið sér ekki ástand, endurbætur, hæð, útsýni, bílastæði eða garð. Endurnýjuð þakíbúð og ósnyrt eign af sömu stærð í sama húsi geta fengið sama mat. Það er þekkt takmörkun, ekki galli sem á að fela.
Mat á auglýsingum
Ásett verð í auglýsingu er borið saman við verð samkvæmt líkaninu. Ef líkanið getur ekki metið tiltekinn flokk er miðað við miðgildi söluverðs á fermetra í sambærilegum, þinglýstum viðskiptum: sama póstnúmer, sama eignartegund, stærð innan ±30% og sala á síðustu 24 mánuðum. Merkingin “undir verði samkvæmt líkani” bendir áeign sem vert er að skoða nánar en felur ekki í sér úrskurð. Mikill munur getur bent til þess að markaðurinn hafi upplýsingar sem líkanið tekur ekki tillit til.
Greiðslugeta og aðgengi
Við notum tvo mælikvarða, hvorn þar sem hann á við:
- Hlutfall íbúðaverðs og tekna, í anda Demographia: miðgildi söluverðs deilt með samanlögðum brúttótekjum tveggja einstaklinga með miðgildi tekna. Þessi mælikvarði er notaður í mati á landsvísu.
- Greiðslubyrði í greiðslumati: mánaðarleg greiðsla húsnæðisláns sem hlutfall af ráðstöfunartekjum heimilis, borin saman við 35% hámark Seðlabankans (40% fyrir fyrstu kaupendur). Við sýnum bæði óverðtryggð og verðtryggð lán. Talan fyrir verðtryggða lánið sýnir greiðslu í upphafi, sem hækkar með verðbólgu. Lægri greiðslubyrði í byrjun jafngildir því ekki lægri raunverulegum kostnaði.
Við flokkum aðgengi að húsnæðismarkaði aðeins á landsvísu. Tekjudreifing íbúa er mismunandi eftir póstnúmerum og sveitarfélögum og endurspeglar meðal annars búsetuval. Að flokka hverfi sem “hagkvæmt” eða “í alvarlegum vanda” út frá miðgildistekjum svæðisins væri vistfræðileg ályktunarvilla. Fyrir smærri svæði birtum við þess í stað áætlaða greiðslu, greiðslubyrði og viðmiðunarmörkin sjálf.
Samsvörun auglýsinga og kaupskrár
Þegar hægt er að tengja virka auglýsingu við skráða eign birtum við sölusögu og fasteignamat eignarinnar. Samsvörunarreglan er varfærin: upplýsingar um einstaka íbúð eru aðeins birtar þegar nákvæmlega ein skráð eining á heimilisfanginu samsvarar stærð auglýsingarinnar. Óljós tilvik eru aðeins birt á byggingarstigi og greinilega merkt sem slík, án verðmats á einstökum eignarhluta. Táknrænar eða stjórnsýslulegar færslur, til dæmis framsölur fyrir 1.000 krónur, eru ekki settar fram sem markaðsverð.
Lágmarksúrtök
Samantektir birtast aðeins þegar úrtak nær lágmörkum. Sveitarfélag þarf til dæmis nægilega margar íbúðasölur síðustu 12 mánuði áður en það fær eigin línu í greiðslugetu, og ársfjórðungsþróun póstnúmera krefst lágmarksfjölda sala í hverjum ársfjórðungi. Sé úrtakið of lítið er niðurstaðan ekki birt; eyðan er meðvituð og gefur til kynna að gögnin séu ófullnægjandi.
Þekktar takmarkanir
- Verð eru nafnverð nema annað sé tekið fram; langar tímaraðir í töflum eru ekki alltaf verðlagsleiðréttar.
- Kaupskráin sýnir þinglýsta samninga; síðustu vikur eru því alltaf ófullkomnar.
- Tekjugögn birtast með töf, oft um ári síðar. Við útreikning greiðslugetu er nýjasta birta árið notað.
- Auglýsingagögnin ná aðeins til auglýsinga á Vísi en ekki til alls markaðarins.
- Við birtum ekki gögn um leigumarkaðinn enn sem komið er. Opinber leigugögn hafa sætt endurskoðun og við viljum ekki birta niðurstöður sem kunna að breytast verulega síðar.
Leiðréttingar
Sérðu ranga tölu, rangan merkimiða eða fyrirvara sem ætti að vera skýrari? Láttu okkur vita. Möguleikinn á opinberum leiðréttingum er hluti af aðferðafræðinni.