Fara beint í efni

Hversu nákvæmt er verðmatið?

Mælt á raunverulegum söluverðum — ekki markaðssetningartala. Við prófum líkanið á sölum sem það var ekki þjálfað á og birtum hversu nálægt það reyndist.

Eign í kaupskrá

Skráð heimili — við vitum byggingarár og opinbert fasteignamat.

um 7 af 10verðmöt eru innan við 10% frá endanlegu söluverði

um 9 af 10 eru innan við 20%; dæmigerð skekkja er 5,5%.

75%
innan 10% (PE10)
8,7
dreifing (COD; ≤15 telst faglegur staðall)
1,02
verðháð frávik (PRD; markmið ~1,0)
77%
þekja verðbils (markmið ~80%)

Mælt á 6.171 sölu utan þjálfunargagna.

Auglýsingagögn ein — hermun

Virkar auglýsingar — líkanið notar hvorki byggingarár né fasteignamat sem inntak (opinbert fasteignamat kann þó að vera sýnt til viðmiðunar), svo það styðst við stærð, herbergjafjölda, tegund, nákvæma staðsetningu og staðbundið verðlag.

Prófunin felur þau gögn sem auglýsing hefur ekki — byggingarár, aldur og opinbert fasteignamat — á þinglýstum sölum úr kaupskrá. Hún er ekki enn samanburður raunverulegra auglýsinga við síðara söluverð þeirra.

um 6 af 10verðmöt eru innan við 10% frá endanlegu söluverði

um 8 af 10 eru innan við 20%; dæmigerð skekkja er 6,5%.

67%
innan 10% (PE10)
11,0
dreifing (COD; ≤15 telst faglegur staðall)
1,03
verðháð frávik (PRD; markmið ~1,0)
79%
þekja verðbils (markmið ~80%)

Mælt á 6.369 sölum utan þjálfunargagna.

Eldri sölur eru færðar til sambærilegs verðlags með opinberri vísitölu íbúðaverðs áður en líkanið er þjálfað. Þetta hjálpar líkaninu að bera saman sölur frá ólíkum tímabilum án þess að blanda saman staðsetningu, stærð og almennri verðhækkun.

Þar sem líkanið stendur sterkt — og þar sem það gerir það síður

Sama bakprófun, en brotin niður eftir flokkum. Nákvæmnin er misjöfn eftir eignartegund, gagnaþekju og verðbili; hver skipting er mæld sér og þær sem eru tiltækar birtast hér að neðan.

Söluverð innan verðbils er mælt á síðasta prófunartímabilinu (júlí 2026 – okt. 2026), með verðbilum sem voru aðeins löguð að fyrri tímabilum.

Eign í kaupskrá

Eftir eignartegund
Fjölbýli
4.707 sölur
söluverð innan verðbils í 77% af 1.499 fráteknum sölum
79%
innan 10%
Einbýlishús
766 sölur
söluverð innan verðbils í 73% af 242 fráteknum sölum
51%
innan 10%
Raðhús og parhús
698 sölur
söluverð innan verðbils í 82% af 224 fráteknum sölum
74%
innan 10%
Eftir landshluta
Höfuðborgarsvæðið
4.122 sölur
söluverð innan verðbils í 80% af 1.289 fráteknum sölum
80%
innan 10%
Landsbyggðin
2.049 sölur
söluverð innan verðbils í 73% af 676 fráteknum sölum
64%
innan 10%
Eftir gagnaþekju
Póstnúmer með góða gagnaþekju
5.934 sölur
söluverð innan verðbils í 78% af 1.882 fráteknum sölum
76%
innan 10%
Póstnúmer með fáum sölum
237 sölur
41%
innan 10%
Eftir verðmati líkans
Lægra verð
2.037 sölur
söluverð innan verðbils í 77% af 691 frátekinni sölu
70%
innan 10%
Miðverð
2.036 sölur
söluverð innan verðbils í 78% af 645 fráteknum sölum
82%
innan 10%
Hærra verð
2.098 sölur
söluverð innan verðbils í 77% af 629 fráteknum sölum
72%
innan 10%
Eftir eignartegund og stærð

Stærð eins og hún er skráð í fasteignaskrá, ekki auglýst stærð.

Fjölbýli, 0–80 m²
1.678 sölur
söluverð innan verðbils í 80% af 576 fráteknum sölum
81%
innan 10%
Fjölbýli, 80–120 m²
2.221 sala
söluverð innan verðbils í 78% af 670 fráteknum sölum
82%
innan 10%
Fjölbýli, 120–160 m²
629 sölur
söluverð innan verðbils í 68% af 192 fráteknum sölum
66%
innan 10%
Fjölbýli, 160–200 m²
takmörkuð gögn · 137 sölur
of fáar sölur
Fjölbýli, 200–250 m²
takmörkuð gögn · 33 sölur
of fáar sölur
Fjölbýli, 250–500 m²
takmörkuð gögn · 9 sölur
of fáar sölur
Einbýlishús, 0–150 m²
187 sölur
33%
innan 10%
Einbýlishús, 150–200 m²
285 sölur
60%
innan 10%
Einbýlishús, 200–250 m²
191 sala
56%
innan 10%
Einbýlishús, 250–300 m²
takmörkuð gögn · 62 sölur
of fáar sölur
Einbýlishús, 300 m² og stærri
takmörkuð gögn · 41 sala
of fáar sölur
Raðhús og parhús, 0–150 m²
402 sölur
söluverð innan verðbils í 86% af 138 fráteknum sölum
72%
innan 10%
Raðhús og parhús, 150–200 m²
195 sölur
75%
innan 10%
Raðhús og parhús, 200–250 m²
takmörkuð gögn · 82 sölur
of fáar sölur
Raðhús og parhús, 250 m² og stærri
takmörkuð gögn · 19 sölur
of fáar sölur

Auglýsingagögn ein — hermun

Eftir eignartegund
Fjölbýli
4.834 sölur
söluverð innan verðbils í 79% af 1.526 fráteknum sölum
71%
innan 10%
Einbýlishús
782 sölur
söluverð innan verðbils í 74% af 246 fráteknum sölum
44%
innan 10%
Raðhús og parhús
753 sölur
söluverð innan verðbils í 85% af 234 fráteknum sölum
63%
innan 10%
Eftir landshluta
Höfuðborgarsvæðið
4.246 sölur
söluverð innan verðbils í 82% af 1.310 fráteknum sölum
73%
innan 10%
Landsbyggðin
2.123 sölur
söluverð innan verðbils í 73% af 696 fráteknum sölum
54%
innan 10%
Eftir gagnaþekju
Póstnúmer með góða gagnaþekju
6.122 sölur
söluverð innan verðbils í 80% af 1.923 fráteknum sölum
68%
innan 10%
Póstnúmer með fáum sölum
247 sölur
33%
innan 10%
Eftir verðmati líkans
Lægra verð
2.101 sala
söluverð innan verðbils í 80% af 695 fráteknum sölum
62%
innan 10%
Miðverð
2.102 sölur
söluverð innan verðbils í 79% af 656 fráteknum sölum
75%
innan 10%
Hærra verð
2.166 sölur
söluverð innan verðbils í 78% af 655 fráteknum sölum
63%
innan 10%
Eftir eignartegund og stærð

Stærð eins og hún er skráð í fasteignaskrá, ekki auglýst stærð.

Fjölbýli, 0–80 m²
1.729 sölur
söluverð innan verðbils í 83% af 586 fráteknum sölum
73%
innan 10%
Fjölbýli, 80–120 m²
2.272 sölur
söluverð innan verðbils í 77% af 683 fráteknum sölum
74%
innan 10%
Fjölbýli, 120–160 m²
647 sölur
söluverð innan verðbils í 72% af 195 fráteknum sölum
59%
innan 10%
Fjölbýli, 160–200 m²
takmörkuð gögn · 141 sala
of fáar sölur
Fjölbýli, 200–250 m²
takmörkuð gögn · 35 sölur
of fáar sölur
Fjölbýli, 250–500 m²
takmörkuð gögn · 10 sölur
of fáar sölur
Einbýlishús, 0–150 m²
187 sölur
32%
innan 10%
Einbýlishús, 150–200 m²
287 sölur
53%
innan 10%
Einbýlishús, 200–250 m²
201 sala
48%
innan 10%
Einbýlishús, 250–300 m²
takmörkuð gögn · 64 sölur
of fáar sölur
Einbýlishús, 300 m² og stærri
takmörkuð gögn · 43 sölur
of fáar sölur
Raðhús og parhús, 0–150 m²
437 sölur
söluverð innan verðbils í 88% af 144 fráteknum sölum
61%
innan 10%
Raðhús og parhús, 150–200 m²
209 sölur
65%
innan 10%
Raðhús og parhús, 200–250 m²
takmörkuð gögn · 86 sölur
of fáar sölur
Raðhús og parhús, 250 m² og stærri
takmörkuð gögn · 21 sala
of fáar sölur

Það sem verðmatið sér ekki

Verðmatið er sett fram sem bil, ekki loforð. Líkanið metur eignina út frá stærð, herbergjafjölda, staðsetningu og eignartegund. Fyrir eignir í kaupskrá er byggingarár einnig haft til hliðsjónar. Matið tekur ekki tillit til ástands, endurbóta, hæðar í húsi, útsýnis eða bílastæða. Þess vegna birtum við verðbil og öryggisstig, ekki eina tölu með sýndarnákvæmni.

Aðferð og skilgreining mælikvarða

Mælt utan þjálfunargagna á raunverulegum söluverðum (rúllandi bakpróf): fyrir hvern mælikvarða var líkanið aðeins þjálfað á sölum fyrir prófunargluggann. PE10/PE20 = hlutfall verðmata innan 10%/20% frá endanlegu söluverði; MdAPE = miðgildisskekkja; COD = dreifing (≤15 er faglegt viðmið); PRD ≈ 1,0 er jafnt yfir verðbil (>1,03 = væg vanverðlagning dýrari eigna); þekja = hversu oft birt lágt-hátt verðbil innihélt raunverulegt söluverð, mælt á fráteknu prófunarbroti sem verðbilin voru aldrei löguð að (markmið ~80%). Nákvæmni eftir flokkum byggir á sömu spám utan þjálfunargagna; flokkur með færri en 150 sölur í bakprófun er merktur sem takmörkuð gögn og póstnúmer telst hafa góða gagnaþekju við 200 eða fleiri skráðar sölur. Þekja verðbils fyrir hvern flokk er mæld á sama frátekna prófunarbrotinu og aðeins birt þegar flokkurinn hefur minnst 100 fráteknar sölur. Verðbilin eru flokkuð eftir eigin verðmati líkansins, ekki raunverulegu söluverði. Verðmöt eru BIL, aldrei trygging — líkanið sér ekki ástand, endurbætur, hæð eða útsýni.

Líkan þjálfað okt. 2026 á 161.673 sölum. Heimild: Kaupskrá HMS (söluverð) — lekalaust rúllandi bakpróf.

Þetta líkan: útgáfa 4aa7965150 · líkanaskrá sha256:cc7377429d62e8f6… · gögn til 2026-10-02 · 161.673 sölur notaðar · 0 ótrúverðug verð undanskilin